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Promesse de vente ou compromis de vente

Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l’achat ou la vente d’un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l’acte définitif. Cet avant-contrat n’est pas obligatoire mais recommandé pour exprimer un accord mutuel. Il régit les relations pendant la préparation de l’acte authentique. 

Une promesse de vente peut prendre 2 formes : 

• Promesse unilatérale de vente 
• Compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente

➜ La promesse unilatérale

Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l’acheteur n’est pas certain de vouloir conclure la vente. Cet acte laisse la liberté de lever l’option, ce qui signifie décider d’acquérir le bien ou non. L’acheteur réserve ainsi le logement pendant une durée déterminée et à l’inverse le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un autre acheteur. 

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous l’une des 2 formes suivantes : 

• Acte sous signature privée : une promesse unilatérale sous signature privée est un acte réalisé par des particuliers, sans la présence d’un notaire. Elle doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l’enregistrement du vendeur ou de l’acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente. 
• Acte authentique :  établi par un notaire qui est obligatoire quand la durée de la validité de la promesse dépasse 18 mois.

➜ Le Compromis de vente : 

Un compromis de vente peut être signé lorsque l’acheteur est certain de vouloir conclure l’achat ou la vente du logement. Cet acte engage les parties définitivement. Néanmoins une clause peut prévoir, sous certaines conditions, un désistement de l’une ou des 2 parties. 

Comme la promesse unilatérale, le compromis peut être réalisé sous l’une des 2 formes suivantes :

• Acte sous signature privée 
• Acte authentique 

Quel est le délai de rétractation pour l’acheteur et le vendeur ? 

Délai de rétractation pour l’acheteur

L’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. 

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé (jour non travaillé), le délai est prolongé jusqu’au 1^er jour ouvrable : Correspond à tous les jours de la semaine, à l’exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l’entreprise suivant.

La notification de rétractation au vendeur doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai de 10 jours calendaires.

Délai de rétractation pour le vendeur

👉A noter : Le vendeur est engagé dès la signature de la promesse de vente. Si le vendeur conteste la vente, l’acheteur peut en demander l’exécution forcée devant le tribuna

La rédaction de votre annonce de vente de votre logement ou la présentation de ce dernier auprès des candidats acquéreurs, vous conduira à devoir réfléchir sur la manière de calculer la surface de votre logement, d’en comptabiliser les pièces, ainsi que de les qualifier, c’est-à-dire les identifier correctement.

Identifier les pièces

Il vous faudra distinguer dans votre présentation :

• La surface ou superficie
• Le nombre de pièces

Nous vous présentons ici les règles principales qui vous permettront de répondre à ces questions et d’être clair dans la présentation de votre bien.

1. La surface de votre logement
2. Compter les pièces de votre logement
3. Qualifier (identifier correctement) les différentes pièces

1 . La surface de votre logement

Quel type de surface utiliser selon votre situation

Surface privative Loi Carrez	Surface Habitable	Surface de plancher
Obligatoire pour une vente d’appartement	Obligatoire pour les locations (Appartement ou maison)	Utilisée pour les dépôts de permis de construire

Nota : Il existe d’autres définitions mais qui ne seront pas abordées ici, par souci de simplification

Pour la vente d’une maison, il n’existe pas d’obligation légale de faire mesurer la superficie. La mesure est donc donnée à titre indicatif, sans valeur contractuelle. 

Aussi pour préciser la superficie à un candidat acquéreur, vous pouvez choisir d’utiliser la surface Carrez ou la surface habitable. Il sera alors important de préciser la méthode de calcul choisie, et ce qu’elle inclut et exclut.

En effet, il peut rapidement y avoir confusion.

Définitions légales : 

Surface privative dite « Carrez » : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Surface habitable : La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre

Comment calculer la surface de votre logement :

Les 2 méthodes de calcul ne prennent en compte que le clos et le couvert et les hauteurs sous plafond supérieurs à 1,80 mètre.

Comparatif des surfaces prises en compte :

Les méthodes de calcul sont assez proches. Distinction principale sur le principe :

• La superficie loi Carrez concerne la superficie privative, habitable et potentiellement habitable (Inclut les combles ou les sous-sols aménageables par exemple)
• La superficie habitable vise les surfaces immédiatement habitables d’un bien, sans travaux d’aménagement et intérieures au logement (Sans besoin de passer par l’extérieur pour y accéder)

Comparatif des surfaces prises en compte : 

Nature espace	Superficie Loi Carrez	Superficie habitable	Remarques
Terrasses, balcons, loggias	X	X	Non clos et ouverts
Caves, garages, parkings	X	X	Non aménageable pour habiter
Sous-sols autre que caves, garage, parking	✓	X	Potentiellement aménageable pour y habiter
Combles aménagés	✓	✓	Immédiatement habitables
Combles non aménagés	✓	X	Potentiellement aménageables pour y habiter
Grenier	X	X	Différencié des combles et considéré comme non aménageable pour y habiter
Réserve	✓	X	Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable
Remises, placards	✓	X	Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable
Véranda	✓	X	–

Superficie Loi Carrez

Surface habitable

Nota : Il n’est pas obligatoire de recourir à un diagnostiqueur pour réaliser l’attestation de superficie. Toutefois, compte-tenu de technicité, cela est fortement recommandé et souvent exigé par les notaires.

Pour une maison, pour laquelle l’attestation de superficie n’est pas obligatoire, cela peut être opportun de recourir à un diagnostiqueur immobilier. Cela donnera plus de valeur aux informations données aux candidats acquéreurs sur les surfaces de votre bien, et le rassurera.

Mesurer vous-même vos surfaces

Pour la mesure de vos surfaces, il sera judicieux et très pratique d’utiliser un télémètre laser, que l’on trouve désormais à partir d’environ 30 € dans le commerce (Magasins de bricolage ou sur internet). Cet investissement est modique eu égard au service qu’il vous rendra et dont vous aurez toujours l’utilité ultérieurement.

Compter les pièces de votre logement

Il est heureusement plus aisé de comptabiliser le nombre de pièces principales d’un logement que d’en mesurer les surfaces. On parle ici de Pièces principales, qui permettront de dire que votre maison ou appartement comptent tel nombre de pièces.

La règle communément admise en matière de vente immobilière est de comptabiliser toutes les pièces de vie d’une surface comprises entre 9 et 30 m2. Sont exclus : cuisine, salle de bains, salle d’eau, wc et de manière générale, toutes les espaces techniques (Celliers, caves, garages, greniers,…)

Type de pièces	Précisions – Commentaires	Pièces principales	Pièces non principales
Séjour – Salon – Salle à manger	Si superficie supérieure à 30 m2 : compte pour 2 pièces – 3 pièces si supérieure à 80/90 m2	✓
Chambre		✓
Bureau		✓
Combles aménagés		✓
Cuisine			X
Pièce < à 9m2			X
Salle de bain – Salle d’eau – wc			X
Cellier, placard, dressing,			X
Grenier			X
Cave, buanderie, séchoir, chaufferie			X
Balcon, terrasse			X
Cages d’escalier, paliers,			X
Sous-sols non aménagés			X

ARTICLE RÉDIGÉ PAR LAURENT

Vous souhaitez vendre votre bien, mais il est loué ?
2 options s’offrent à vous

➜ 1ère option : Vous vendez votre logement à la fin du bail sans locataire

Il faudra donner congé à votre locataire 6 mois avant la date de fin du bail (3 mois avant pour un logement meublé). 

La lettre de congé devra indiquer le motif de la fin du bail (congé pour vendre)

Attention : il existe des protections pour les locataires agés ainsi que différentes situations. Les renseignements sont à consulter en fonction des cas spécifiques sur le site indiqué plus bas.

Le locataire bénéficie d’un droit de péremption

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement, c’est ce qu’on nomme le Droit de préemption du locataire.
NB ; Cette règle ne s’applique pas si la vente est réalisée au profit d’un proche parent du vendeur jusqu’au 3ème degré inclus, mais il devra l’habiter pendant 2 ans au moins

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acquérir le logement. Lors de la réception de congé accompagné du prix de vente, le locataire aura 2 mois pour vous communiquer par lettre recommandée, sa décision d’acheter ou de renoncer.

➜ 2ème option : Vous vendez en cours de bail alors qu’il est habité par le locataire

Le locataire reste dans les lieux, son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. 

Il est d’usage d’informer le locataire de votre décision de vendre. Ce dernier peut acquérir le logement mais il n’est pas prioritaire. 

Si le bien est vendu occupé ou si vous souhaitez engager les démarches de mise en vente (visites, photos, travaux, etc.) il y aura lieu de convenir avec le locataire des jours et horaires de ces visites.

Par respect pour l’habitant, les visites ne pourront pas avoir lieu le dimanche, ou un jour férié. Elle seront à convenir un jour ouvrable et ne devront pas dépasser 2 heures. 

👉A noter dans les 2 cas : si vous trouvez un acheteur à un prix inférieur à celui proposé à votre locataire, vous devrez l’aviser, sinon il pourrait faire annuler votre vente.
Il existe de nombreux cas particuliers, nous ne pouvons pas tous les développer ici.

N’hésitez pas à consulter le site officiel  https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35784

Vous avez probablement entendu parler de « surface habitable », « surface utile », « surface de plancher », le « shob », « le shon » et enfin la surface « Carrez ».
Nous allons ici nous intéresser à la loi Carrez qui est imposée uniquement pour les biens en copropriété.

Pourquoi dit-on « Loi Carrez » ? D’abord, un petit détail qui a son importance : Carrez se prononce « carré » (le z reste muet).

Avouez-le… vous aussi, vous avez pensé que Carrez avait un rapport avec les mètres carrés ! 😉

Il faut reconnaître que la coïncidence est troublante : on mesure une surface en mètres carrés, et la loi qui impose ce mesurage se prononce… « carré » !

Eh bien, ce n’est pas un jeu de mots. La Loi Carrez porte tout simplement le nom de Gilles Carrez, le député qui l’a instaurée en 1996.

Une coïncidence aussi parfaite qu’un appartement… parfaitement mesuré !

Ce que signifie la Loi Carrez

Il s’agit de donner une information précise de la surface habitable que vous mettez en vente.
Le diagnostiqueur, habilité au mesurage, va s’appuyer sur des règles précises.
Pour simplifier, chaque mètre carré (ou plutôt centimètre carré) habitable est totalisé.

Par « habitable » , et pour simplifier, on entend toutes les surfaces intérieures dans lesquelles nous pouvons nous tenir debout. Pour être plus précis, et pour différencier la surface Loi Carrez, les surfaces dont les hauteurs sont inférieures à 1.80m sont déduites. L’emprise des murs, des encadrements de portes sont déduis également.

Cest un travail minutieux, la marge d’erreur tolérée est de seulement 5% de la surface déclarée dans l’acte de vente.