Compter et qualifier les pièces
La rédaction de votre annonce de vente de votre logement ou la présentation de ce dernier auprès des candidats acquéreurs, vous conduira à devoir réfléchir sur la manière de calculer la surface de votre logement, d’en comptabiliser les pièces, ainsi que de les qualifier, c’est-à-dire les identifier correctement.
Identifier les pièces
Il vous faudra distinguer dans votre présentation :
- La surface ou superficie
- Le nombre de pièces
Nous vous présentons ici les règles principales qui vous permettront de répondre à ces questions et d’être clair dans la présentation de votre bien.
- La surface de votre logement
- Compter les pièces de votre logement
- Qualifier (identifier correctement) les différentes pièces
1 . La surface de votre logement
Quel type de surface utiliser selon votre situation
| Surface privative Loi Carrez | Surface Habitable | Surface de plancher |
| Obligatoire pour une vente d’appartement | Obligatoire pour les locations (Appartement ou maison) | Utilisée pour les dépôts de permis de construire |
Nota : Il existe d’autres définitions mais qui ne seront pas abordées ici, par souci de simplification
Pour la vente d’une maison, il n’existe pas d’obligation légale de faire mesurer la superficie. La mesure est donc donnée à titre indicatif, sans valeur contractuelle.
Aussi pour préciser la superficie à un candidat acquéreur, vous pouvez choisir d’utiliser la surface Carrez ou la surface habitable. Il sera alors important de préciser la méthode de calcul choisie, et ce qu’elle inclut et exclut.
En effet, il peut rapidement y avoir confusion.
Définitions légales :
Surface privative dite « Carrez » : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Surface habitable : La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre
Comment calculer la surface de votre logement :
Les 2 méthodes de calcul ne prennent en compte que le clos et le couvert et les hauteurs sous plafond supérieurs à 1,80 mètre.
Comparatif des surfaces prises en compte :
Les méthodes de calcul sont assez proches. Distinction principale sur le principe :
- La superficie loi Carrez concerne la superficie privative, habitable et potentiellement habitable (Inclut les combles ou les sous-sols aménageables par exemple)
- La superficie habitable vise les surfaces immédiatement habitables d’un bien, sans travaux d’aménagement et intérieures au logement (Sans besoin de passer par l’extérieur pour y accéder)
Comparatif des surfaces prises en compte :
| Nature espace | Superficie Loi Carrez | Superficie habitable | Remarques |
| Terrasses, balcons, loggias | X | X | Non clos et ouverts |
| Caves, garages, parkings | X | X | Non aménageable pour habiter |
| Sous-sols autre que caves, garage, parking | ✓ | X | Potentiellement aménageable pour y habiter |
| Combles aménagés | ✓ | ✓ | Immédiatement habitables |
| Combles non aménagés | ✓ | X | Potentiellement aménageables pour y habiter |
| Grenier | X | X | Différencié des combles et considéré comme non aménageable pour y habiter |
| Réserve | ✓ | X | Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable |
| Remises, placards | ✓ | X | Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable |
| Véranda | ✓ | X | – |
Superficie Loi Carrez
Surface habitable
Nota : Il n’est pas obligatoire de recourir à un diagnostiqueur pour réaliser l’attestation de superficie. Toutefois, compte-tenu de technicité, cela est fortement recommandé et souvent exigé par les notaires.
Pour une maison, pour laquelle l’attestation de superficie n’est pas obligatoire, cela peut être opportun de recourir à un diagnostiqueur immobilier. Cela donnera plus de valeur aux informations données aux candidats acquéreurs sur les surfaces de votre bien, et le rassurera.
Mesurer vous-même vos surfaces
Pour la mesure de vos surfaces, il sera judicieux et très pratique d’utiliser un télémètre laser, que l’on trouve désormais à partir d’environ 30 € dans le commerce (Magasins de bricolage ou sur internet). Cet investissement est modique eu égard au service qu’il vous rendra et dont vous aurez toujours l’utilité ultérieurement.
Compter les pièces de votre logement
Il est heureusement plus aisé de comptabiliser le nombre de pièces principales d’un logement que d’en mesurer les surfaces. On parle ici de Pièces principales, qui permettront de dire que votre maison ou appartement comptent tel nombre de pièces.
La règle communément admise en matière de vente immobilière est de comptabiliser toutes les pièces de vie d’une surface comprises entre 9 et 30 m2. Sont exclus : cuisine, salle de bains, salle d’eau, wc et de manière générale, toutes les espaces techniques (Celliers, caves, garages, greniers,…)
| Type de pièces | Précisions – Commentaires | Pièces principales | Pièces non principales |
| Séjour – Salon – Salle à manger | Si superficie supérieure à 30 m2 : compte pour 2 pièces – 3 pièces si supérieure à 80/90 m2 | ✓ | |
| Chambre | ✓ | ||
| Bureau | ✓ | ||
| Combles aménagés | ✓ | ||
| Cuisine | X | ||
| Pièce < à 9m2 | X | ||
| Salle de bain – Salle d’eau – wc | X | ||
| Cellier, placard, dressing, | X | ||
| Grenier | X | ||
| Cave, buanderie, séchoir, chaufferie | X | ||
| Balcon, terrasse | X | ||
| Cages d’escalier, paliers, | X | ||
| Sous-sols non aménagés | X |
